王大楼2023-03-07 12:15:04
前几天又粉丝咨询我：能帮忙申请楼盘折扣，突破底价成交吗？
我的回答：
(资料图片)
在开发商突处以“突破底线”的价格买房，是不存在的。
如果能有“可以突破的价格底线”，那都是“包装折扣”：
包装出来的、表演性质的、逼定买家的常见手段。
又叫：
套路。
各位在售楼处体会过哪些套路，可以在评论区里分享一下。
包装折扣是最常见的套路，不过开发商给楼盘定价，以及客户如何砍价，这个事儿倒是可以分析说道一下。
看下图，在售楼处，客户常见的销售拿着计算器噼里啪啦算出来的各种折扣：
1. 包装折扣
红色虚线，都是“包装折扣“，各种花头。
如果你遇到的是个本本分分的中介，关于价格折扣可能给你说的还真实靠谱。
反而是一些大v或者滑头中介喜欢忽悠人，宣称搞个特别折扣、突破底价之类的。
不真诚，玩套路。
2. 底价
最下面黑色的是真正的底价。
要说底价怎么来的，那得从楼盘的定价说起。
国企开发商的楼盘的定价管理非常严格。通常在集团层面有个定价委员会，以公司核心领导层为主，通过成本、市场行情，计算出定价范围，最终由定价委员会拍板底价是多少。
这么做的主要目的是尽量做出科学决策，防止故意定低价，造成国有资产流失。
售楼处在制定“面价”时就会层层倒算，把各种包装折扣算上，制定出来一个“用于打折促销”的面价。
确定底价之后，谁申请突破都不好使，集团1、2、3、4、5……把手联合签字都不行。
当然，领导们也不会吃饱撑的给你撕开这个口子，因为经不起公司内部审计，一旦查出来分分钟饭碗可能就没了。
所以再次强调，不存在突破底价这种情况，能突破都是包装折扣。
比如YX这种房企，你费劲吧啦去找他们集团的高管找优惠，最后很有可能就是给你个5000块钱的总价优惠，顶天了。
是一套房5000优惠，不是一平米5000优惠。
合着您和高管领导的面子就值5000块？
真没必要去折腾。
像BL这种公司，定价稍微灵活一丢丢，在不突破底价的前提下，部分热销楼盘，可能可以找到集团高管，申请一个额外的99折优惠。
申请到之后，你买房的价格就基本和定价的底价持平，不能再便宜了。
但可以申请到大领导折扣的前提是：这必须是有溢价定价的热销楼盘，如果在售楼处讨价还价之后，已经打到底价了，还是那句话，谁申请都不好使。
这个优惠通常是提供给深度合作单位的，您的高管朋友要帮你忙的话，他也得在系统内写申请，说明为什么要给你优惠，你和他们公司有什么合作关系，再经过另一堆领导的审批通过，才能放给你。
这么做的原因是要经的起内部审计，防止国有资产流失。
那您是真欠您的高管朋友一个人情了。
3. 按时签约、回款折扣
即上图的蓝色线。
如果售楼处有这个折扣输出，对于正规国企开发商来说，是真实的折扣。民企开发商通常也有，但也有没有的。
打完这个折扣后，房价会无限接近底价。
但要享受这个折扣，必须严格按照合同约定的时间节点签约、付款。
否则，折扣可能就会被无情回收。（甚至还要交滞纳金）。
但对与民企来说，口径可能会松一些。
4. 楼盘销售会故意藏“折扣”吗？
一般来说不会。
如果销售不把折扣放给你，多卖的钱开发商也不会给他多发奖金——实际上或许还会多发个几百块奖励吧。
多发的这点钱，实际意义并不大，不如尽早把价格输出给你，促成成交。
但也不排除，因为某些原因，你真的最后被套路了。
5. 朋友圈这种特价房是底价吗？
通常来说并不是底价，多数海报宣传单上的特价房，依然还会留一些现场折扣。
因为买家们都会去讲价的，所以还是得留些谈判的空间。
6. 举例说明
好吧，我们举一个例子说明。
假如一套房子的面价是6543210元，经过一番计算，它的实际成交价如下：
现场算的一口价就是你看完板房，让销售给你算价时的价格。
当你啪一声拍出10w块定金说：老子现在就买，再给点优惠，那么销售就会你算实际成交价。
要想获得准时签约回款的折扣，最好严格遵守合同约定的付款条件，否则可能会取消准时签约回款的折扣。
懂了吗？
一个靠谱的一手房带看、中介的意义在于，能帮你拨清迷雾，不被套路、节省精力，并在你选房时给你更多的参谋和建议。
另外补充一点，民企的项目，折扣比国企相对灵活，有个懂行、熟悉情况的带看会让你省心很多很多。
比如我十几年前前买房，也有过花40w买经验教训的问题。
如果当时有个有经验的人带我看房、给我建议，完全可以避免这个问题，省下这笔钱。
这40w的教训，也是我写王大楼公众号的主要原因，又叫初心。
最后再给给个小Tips，想知道你有没有买贵，等你买了房之后进业主群，互相问一下价格就知道了。
确实有人会买的贵一些的。
买房欢迎咨询我们，让你在售楼处不会遇到套路：
